Quando Carlos Antônio Vieira Fernandes, presidente da Caixa Econômica Federal anunciou, nesta sexta‑feira, 10 de outubro de 2025, o retorno ao financiamento de até 80 % do valor de imóveis residenciais, o Brasil deu mais um passo rumo à redução do déficit habitacional, parte do amplo pacote habitacional apresentado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva. O anúncio foi feito em Incorpora 2025São Paulo, evento que reúne incorporadoras, bancos e autoridades para debater o futuro do mercado imobiliário.
Contexto histórico e a mudança de regras
Desde novembro de 2024, o teto de financiamento estava limitado a 70 % do valor do bem, medida adotada para conter riscos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH). A nova regra devolve o patamar de 80 % para contratos firmados sob o Sistema de Amortização Constante (SAC), enquanto a modalidade Price permanece com o limite de 70 %.
Segundo Inês Magalhães, vice‑presidente de Habitação da Caixa, a diferenciação visa estimular a escolha pelo SAC, que diminui o valor das parcelas ao longo do tempo, aliviando a pressão sobre as famílias de renda média.
Detalhes do novo programa habitacional
- Financiamento: até 80 % do valor do imóvel para SAC, 70 % para Price.
- Teto máximo de imóvel: de R$ 1,5 mi passa para R$ 2,25 mi – aumento de 50 %.
- Taxa de juros: teto de 12 % ao ano dentro do SFH.
- Recursos adicionais: R$ 52,4 bi, dos quais R$ 36,9 bi disponíveis imediatamente.
- Uso da poupança: reformulação do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) para direcionar recursos mais baratos ao crédito habitacional.
O ministro das Cidades, Jader Barbalho Filho, projetou que a Caixa financiará cerca de 80 mil unidades por ano, totalizando 80 mil novas habitações até 2026.
Reações de autoridades e especialistas
Guilherme Mello, secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda, ressaltou que o aporte "maximiza a utilização de recursos escassos, gera emprego e reduz o déficit habitacional".
Dados do Banco Central do Brasil confirmam o aumento da capacidade de crédito habitacional, passando de R$ 228 bi para quase R$ 280 bi com a nova política.
Impactos econômicos e sociais
Para a classe média, o maior teto e o financiamento de 80 % significam a possibilidade de comprar um apartamento de até R$ 2,25 mi com entrada menor que 20 % do valor. Isso pode impulsionar a demanda por imóveis novos, estimulando o setor de construção civil – um dos pilares da geração de empregos no país.
Além disso, a reforma do SBPE permite que instituições que captem R$ 1 mi na poupança redirecionem tudo para SFH, mantendo a taxa de juros controlada. A medida cria um incentivo estrutural para que bancos aumentem a oferta de crédito imobiliário com risco mitigado.
Próximos passos e cronograma de implementação
O programa entra em fase piloto ainda em 2025, com metas graduais até o início de 2027, quando se espera que 80 % dos financiamentos habitacionais estejam operando sob as regras do SFH. A Caixa já iniciou a captação de recursos e planeja lançar uma plataforma digital para facilitar a contratação por famílias que ainda não têm conta bancária.
Se tudo correr como previsto, a expectativa é que, até 2030, o número de unidades habitacionais financiadas ultrapasse 500 mil, contribuindo para a meta nacional de reduzir o déficit habitacional para menos de 3 % da demanda total.
Perguntas Frequentes
Como o novo limite de 80 % afeta as famílias de classe média?
Com o limite de 80 % e o teto de R$ 2,25 mi, uma família que pretende adquirir um imóvel de R$ 1,8 mi precisará pagar apenas R$ 360 mil de entrada, facilitando a compra e reduzindo a necessidade de financiamentos complementares.
Qual a diferença prática entre os sistemas SAC e Price?
No SAC, as parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo, o que reduz o valor total pago em juros. No Price, as prestações são fixas, mas o limite de financiamento permanece em 70 % para evitar que o saldo devedor cresça excessivamente.
Quando o programa estará totalmente operacional?
A implementação será gradativa a partir de 2025, com a meta de plena operação em janeiro de 2027, quando 80 % dos financiamentos habitacionais deverão obedecer às novas regras do SFH.
Quais são os impactos esperados para o setor de construção civil?
O aumento do teto de crédito e a maior disponibilidade de recursos devem acelerar a demanda por lançamentos de alto padrão, gerando cerca de 200 mil empregos diretos e indiretos até 2028, segundo projeções do Ministério da Fazenda.
Como a reforma do SBPE beneficia os bancos?
Ao direcionar recursos da poupança para o SFH, os bancos podem aplicar o mesmo dinheiro a custos menores, aumentando sua margem de lucro e ao mesmo tempo atendendo a políticas públicas de habitação.